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如何持續(xù)完善機(jī)構(gòu)間REITs市場(chǎng)？業(yè)內(nèi)人士建議：

堅(jiān)持首發(fā)與擴(kuò)募并重，加快優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擴(kuò)容，豐富底層資產(chǎn)類型，夯實(shí)市場(chǎng)規(guī)?；A(chǔ)

拓寬投資者來(lái)源，優(yōu)化保險(xiǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)因子，推動(dòng)社保、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期資金入市，并適時(shí)根據(jù)資產(chǎn)類型推出機(jī)構(gòu)間REITs-ETF等指數(shù)化產(chǎn)品，降低機(jī)構(gòu)投資者參與門檻

統(tǒng)一產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)與信息披露要求，優(yōu)化做市及交易機(jī)制，探索納入融資融券標(biāo)的，提升定價(jià)效率和流動(dòng)性

◎記者 何奎

低利率和“資產(chǎn)荒”疊加的背景下，為有效緩解資產(chǎn)負(fù)債匹配壓力，每一項(xiàng)合意資產(chǎn)都會(huì)成為險(xiǎn)資競(jìng)逐的目標(biāo)。

上海證券報(bào)記者4月23日從業(yè)內(nèi)獲悉，近年來(lái)，隨著持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS（即機(jī)構(gòu)間REITs）的發(fā)行加速，機(jī)構(gòu)間REITs逐漸受到更多保險(xiǎn)資金的青睞，險(xiǎn)資在機(jī)構(gòu)間REITs市場(chǎng)的配置占比近半，成為名副其實(shí)的“大買家”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，機(jī)構(gòu)間REITs投資期限長(zhǎng)且可以提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，能夠有效幫助險(xiǎn)資實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債匹配目標(biāo)，因此險(xiǎn)資在機(jī)構(gòu)間REITs市場(chǎng)的參與度和影響力將繼續(xù)提升。但機(jī)構(gòu)間REITs也面臨“成長(zhǎng)的煩惱”——市場(chǎng)機(jī)制待完善、交易活躍度待提升、投資群體待拓展等發(fā)展不成熟的短板仍有待解決。

險(xiǎn)資成機(jī)構(gòu)間REITs“大買家”

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至4月23日，今年市場(chǎng)共發(fā)行13只機(jī)構(gòu)間REITs產(chǎn)品，發(fā)行總額約128.51億元，而去年同期市場(chǎng)僅發(fā)行1只額度為10.46億元的產(chǎn)品，顯示機(jī)構(gòu)間REITs發(fā)行明顯加速。

無(wú)論是從發(fā)行還是從投資角度看，險(xiǎn)資都是機(jī)構(gòu)間REITs市場(chǎng)的積極參與者。從發(fā)行角度來(lái)看，今年以來(lái)，由險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)作為計(jì)劃管理人發(fā)行的機(jī)構(gòu)間REITs產(chǎn)品有3只，合計(jì)發(fā)行規(guī)模約27.15億元；2025年全年則有4只產(chǎn)品，合計(jì)規(guī)模約62.35億元。

引人注目的是，今年由險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)發(fā)行的3只機(jī)構(gòu)間REITs產(chǎn)品，其背后計(jì)劃管理人均是太保資產(chǎn)，而2025年的產(chǎn)品計(jì)劃管理人分別有太保資產(chǎn)、人保資產(chǎn)和泰康資產(chǎn)。

從投資角度來(lái)看，險(xiǎn)資更是機(jī)構(gòu)間REITs的重要“買家”。太保資產(chǎn)有關(guān)人士告訴記者，截至目前，該公司合計(jì)發(fā)行機(jī)構(gòu)間REITs產(chǎn)品規(guī)模為35.75億元，共有20多家機(jī)構(gòu)投資人參與認(rèn)購(gòu)，其中保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資人出資比例超過(guò)60%。

“初步估算，2025年保險(xiǎn)資金在機(jī)構(gòu)間REITs市場(chǎng)的配置占比達(dá)40%至50%?！鄙鲜鎏ＹY產(chǎn)人士表示，投資端方面，頭部險(xiǎn)企一直是機(jī)構(gòu)間REITs市場(chǎng)的核心主導(dǎo)力量，但從今年開(kāi)始，中小險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)也加大了對(duì)機(jī)構(gòu)間REITs產(chǎn)品的配置意愿。

華泰資產(chǎn)資產(chǎn)支持計(jì)劃業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人方書(shū)對(duì)記者表示，目前參與機(jī)構(gòu)間REITs交易的機(jī)構(gòu)主要包括保險(xiǎn)資金、銀行理財(cái)資金、證券公司自營(yíng)資金、公募基金以及私募股權(quán)基金等各類型資金，呈現(xiàn)“保險(xiǎn)資金高占比，各類資金廣參與”的總體格局。

緩解資產(chǎn)負(fù)債匹配壓力

險(xiǎn)資掘金機(jī)構(gòu)間REITs，既能較好地滿足資產(chǎn)負(fù)債匹配目標(biāo)，也可以通過(guò)投資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品獲得合意的收益。

低利率市場(chǎng)環(huán)境增加了險(xiǎn)資資產(chǎn)端配置壓力，而投資機(jī)構(gòu)間REITs成為緩解壓力的方式之一。方書(shū)認(rèn)為，伴隨我國(guó)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率水平持續(xù)下行，保險(xiǎn)公司利差損風(fēng)險(xiǎn)加大、資產(chǎn)負(fù)債久期錯(cuò)配程度加深、經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)波動(dòng)加劇。因此，對(duì)保險(xiǎn)資金而言，與公募REITs一樣具有高比例分紅、現(xiàn)金流穩(wěn)定、資產(chǎn)久期較長(zhǎng)等優(yōu)勢(shì)的機(jī)構(gòu)間REITs，為保險(xiǎn)資金提升投資回報(bào)率、加強(qiáng)資負(fù)聯(lián)動(dòng)提供了有力工具。

機(jī)構(gòu)間REITs的特征與險(xiǎn)資“長(zhǎng)錢長(zhǎng)投”天然適配。上述太保資產(chǎn)人士表示，機(jī)構(gòu)間REITs的投資期限可達(dá)15至25年，甚至更長(zhǎng)，預(yù)期可以提供長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流（分紅率通常在4%至6%），非常契合保險(xiǎn)資金“長(zhǎng)錢長(zhǎng)投”的屬性?！坝绕涫窃趥鹘y(tǒng)非標(biāo)資產(chǎn)供給收縮的背景下，機(jī)構(gòu)間REITs成為險(xiǎn)資替代傳統(tǒng)非標(biāo)債權(quán)、改善資產(chǎn)負(fù)債管理的重要工具”。

2023年，5家保險(xiǎn)資管機(jī)構(gòu)獲批試點(diǎn)開(kāi)展ABS和REITs業(yè)務(wù)，險(xiǎn)資從“買方”轉(zhuǎn)向“買方+賣方”的復(fù)合身份，也激發(fā)了險(xiǎn)資參與機(jī)構(gòu)間REITs的積極性。

太保資產(chǎn)正是獲批試點(diǎn)展業(yè)的機(jī)構(gòu)之一。上述太保資產(chǎn)人士認(rèn)為，保險(xiǎn)資管機(jī)構(gòu)既可以作為管理人開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，又可以作為基石投資人參與投資認(rèn)購(gòu)，實(shí)現(xiàn)雙重收益疊加，未來(lái)機(jī)構(gòu)間REITs的競(jìng)爭(zhēng)將是“投行+資管+運(yùn)營(yíng)+資金”的生態(tài)協(xié)同。

機(jī)構(gòu)間REITs面臨“成長(zhǎng)的煩惱”

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，2026年將會(huì)是機(jī)構(gòu)間REITs快速擴(kuò)容的一年，但機(jī)構(gòu)間REITs發(fā)展時(shí)間較短，交易活躍度待提升、投資群體待拓展等發(fā)展短板也需要解決。

“總體來(lái)看，機(jī)構(gòu)間REITs發(fā)軔于2023年末，其在產(chǎn)業(yè)端、投資端的認(rèn)知度和接受度近兩年顯著提高，2026年預(yù)計(jì)將會(huì)跨越式發(fā)展?！狈綍?shū)說(shuō)。

在方書(shū)看來(lái)，機(jī)構(gòu)間REITs走向成熟的標(biāo)志之一是建立機(jī)構(gòu)間REITs向公募REITs轉(zhuǎn)化的常態(tài)機(jī)制，因此，在我國(guó)多層次REITs市場(chǎng)體系中，機(jī)構(gòu)間REITs與公募REITs產(chǎn)品應(yīng)形成互補(bǔ)協(xié)同關(guān)系，需要搭建“培育—退出”的發(fā)展機(jī)制。但在目前市場(chǎng)中，尚無(wú)機(jī)構(gòu)間REITs產(chǎn)品完成向公募REITs轉(zhuǎn)化的案例，相關(guān)轉(zhuǎn)化機(jī)制尚待完善。

建立成熟的機(jī)構(gòu)間REITs市場(chǎng)是投資者的共同期待。上述太保資產(chǎn)人士表示：持續(xù)完善機(jī)構(gòu)間REITs市場(chǎng)，需要堅(jiān)持首發(fā)與擴(kuò)募并重，加快優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擴(kuò)容，豐富底層資產(chǎn)類型，夯實(shí)市場(chǎng)規(guī)?；A(chǔ)；同時(shí)，拓寬投資者來(lái)源，優(yōu)化保險(xiǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)因子，推動(dòng)社保、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期資金入市，并適時(shí)根據(jù)資產(chǎn)類型推出機(jī)構(gòu)間REITs-ETF等指數(shù)化產(chǎn)品，降低機(jī)構(gòu)投資者參與門檻。

“此外，還要統(tǒng)一產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)與信息披露要求，優(yōu)化做市及交易機(jī)制，探索納入融資融券標(biāo)的，提升定價(jià)效率和流動(dòng)性?！鄙鲜鎏ＹY產(chǎn)人士說(shuō)，隨著資產(chǎn)、資金、制度三端協(xié)同發(fā)力，機(jī)構(gòu)間REITs才有望逐步走向更成熟、更活躍的發(fā)展階段。